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Eine Baufinanzierung stellt eine
Gesamtfinanzierung für eine nicht bewegliche Sache, nämlich ein Grundstück sowie
dessen Bestandteile und Zubehör (siehe auch Immobilie) dar. Die
Immobilienfinanzierung ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung von
Bauwerken. Es wird zwischen den Eigenmitteln bzw. dem Eigenkapital und dem
Fremdfinanzierungsanteil oder Fremdkapital unterschieden.
Zur Fremdfinanzierung von Immobilien
können u.a. Bank- bzw. Hypothekenbankdarlehen, Bausparverträge, Verwandtschafts-
oder Gesellschaftskredite verwendet werden. Das Darlehen wird mit einem
Grundpfandrecht, auf einem Beleihungsobjekt, abgesichert. Die Kunst der
Finanzierungskonzeption besteht in der Mischung unter Berücksichtigung aller
Verfügungs- und Fördermöglichkeiten, minimierter Finanzierungskosten, der
Besicherung, der steuerlichen Optimierung und der abgestimmten Laufzeiten.
Größere, nicht privat genutzte
Objekte werden überwiegend aus den Eigenmitteln der öffentlichen Hand, von
Immobilienfonds, Unternehmen oder von Leasing- bzw. Kapitalanlagegesellschaften
finanziert. Bei der Entwicklung derartiger Projekte kommen auch
Spezialfinanzierungen wie z. B. Mezzaninkapital mit Equity Kicker,
Participating-Mortgage-Finanzierungen oder Joint-Venture-Finanzierungen zum
Einsatz, bei denen die Kapitalgeber für das Risiko aus ihrem ungesicherten Teil
der Finanzierung zusätzlich eine Beteiligung am Projektgewinn erwarten.
In Deutschland werden
Hypothekarkredite in der Regel mit einer festen Laufzeit, festen
Rückzahlungsraten und festen Zinssätzen abgeschlossen. Dies ist in anderen
Ländern, wie beispielsweise den USA, nicht der Fall. Hier sind die
Hypothekenzinsen in der Regel variabel. Dies ist auch einer der Gründe für die
2007 ausgebrochene Hypothekenkrise in den USA, da viele Privathaushalte aufgrund
steigender Zinsen ihren Immobilienkredit nicht mehr bedienen konnten.
Innerhalb der europäischen Union sind Bestrebungen im Gange, die europäischen
Hypothekarkreditmärkte zu vereinheitlichen und den Verbrauchern das Recht
einzuräumen, ihren Hypothekarkredit jederzeit zurückzahlen zu können. Dagegen
wenden sich die deutschen Immobilienfinanzierer und Interessenvertretungen wie
die Finanzplatz München Initiative gleichermaßen. Sie argumentieren dass diese
Regelung den Verbrauchern schaden würde, da durch sie das Zinsniveau für
Baufinanzierungen steigen würde.
